A. Begrip
Aanneming (of “huur van diensten” volgens het oud Burgerlijk Wetboek) is de overeenkomst waarbij de ene partij, de opdrachtgever, aan de andere partij, de aannemer, de opdracht geeft om in volle onafhankelijkheid bepaalde materiële of intellectuele werken uit te voeren tegen betaling van een afgesproken prijs. Het is een consensueel contract, dat slechts gedeeltelijk geregeld is in het oud Burgerlijk Wetboek. De meest klassieke toepassing van de aannemingsovereenkomst, die met betrekking tot bouwwerken, is door een bijzondere wet geregeld (zie verder over “koop op plan”), maar ook heel wat diensten, zoals het werk van een boekhouder, een arts of een advocaat, kunnen onder de aanneming ondergebracht worden.
Aanneming is te onderscheiden van een arbeidsovereenkomst, waarin iemand prestaties levert onder gezag en tegen betaling van een loon. Aanneming mag evenmin verward worden met lastgeving, waarbij iemand er zich toe verbindt in naam en voor rekening van een ander een rechtshandeling te stellen. Wanneer een aannemer tegelijk ook het materiaal levert, leunt de overeenkomst daarenboven dicht aan tegen de koop. De precieze kwalificatie heeft belangrijke juridische gevolgen. Bij koop moet de prijs bepaald of bepaalbaar zijn bij de contractsluiting, terwijl bij aanneming de prijs ook nadien nog kan bepaald worden. Bij koop gaat het risico al over bij de wilsovereenstemming, terwijl dit bij aanneming slechts bij levering het geval is. De aannemingsovereenkomst kan te allen tijde eenzijdig opgezegd worden, de koopovereenkomst niet. Wanneer een advocaat advies verleent, voert hij een vorm van aanneming uit. Wanneer hij zijn cliënt echter ook in rechte vertegenwoordigt bij het stellen van rechtshandelingen, is er ook sprake van lastgeving.
B. Verbintenissen van de partijen
De aannemer dient zijn prestaties te verlenen in volle onafhankelijkheid. De aard van de prestaties kan variëren van zuiver uitvoerend of materieel werk (het metsen van een muur) tot intellectuele prestaties (het verlenen van juridisch advies).
De aannemer moet zijn prestaties leveren in overeenstemming met het contract en volgens de regels van de kunst. Wat de regels van de kunst precies inhouden, wordt beoordeeld naargelang de concrete prestatie, voorwerp van de overeenkomst. Voor een aannemer in bouwwerken zal dit getoetst worden aan de regels van goed (bouw)vakmanschap en aan de technische en wettelijke normen die voor het beroep gelden. Voor de beoefenaars van een intellectueel beroep, zoals een advocaat, zal de geleverde prestatie dan weer getoetst worden aan wat van een normaal zorgvuldig advocaat, geplaatst in dezelfde concrete omstandigheden, verwacht mocht worden. De aannemer moet bijvoorbeeld niet alleen presteren wat uitdrukkelijk van hem gevraagd wordt, maar draagt ook een algemene verplichting tot raadgeving en informatieverstrekking. Zo dient hij de opdrachtgever op voorhand te verwittigen als het gevraagde werk volgens hem of haar niet uitgevoerd kan worden volgens de regels van de kunst en moet hij desgevallend weigeren het werk uit te voeren.
De aannemer zal aansprakelijk gesteld worden voor iedere slechte of, na ingebrekestelling, laattijdige uitvoering. De opdrachtgever zal de keuze hebben de dwanguitvoering te vorderen, te vragen het werk te laten uitvoeren door een derde op kosten van de aannemer, of de ontbinding te vorderen met eventuele schadevergoeding. Ten slotte is de aannemer ook aansprakelijk voor de gebreken die zich, na de aanvaarding, manifesteren aan de werken of aan het gebruikte materiaal. De aanvaarding van de werken door de opdrachtgever dekt immers alleen de zichtbare gebreken.
Indien de aanneming betrekking heeft op een bouwwerk dat tegen een vaste prijs is opgericht, is de aannemer, samen met de architect, gedurende tien jaar aansprakelijk voor alle gebreken die de stevigheid van het gebouw aantasten (artikelen 1792 en 2270 oud Burgerlijk Wetboek). De termijn van tien jaar is een vervaltermijn die aanvangt vanaf de aanvaarding van het bouwwerk door de opdrachtgever en waarbinnen een procedure ten gronde voor de rechtbank moet worden ingeleid. Deze aansprakelijkheid is van openbare orde, zodat contractuele bevrijdingsbedingen absoluut nietig zijn.
De architect is verantwoordelijk voor het concept en heeft een plicht van toezicht op het werk van de aannemer. Ook moet de architect ervoor instaan dat, wanneer meer dan een aannemer op een werf werkzaam is, een bouwcoördinator wordt aangesteld.
De opdrachtgever dient van zijn kant alle redelijke medewerking te verlenen om het werk van de aannemer mogelijk te maken. Dit is slechts een bijzondere toepassing van het algemene principe dat partijen te goeder trouw moeten handelen bij de uitvoering van verbintenissen uit overeenkomst. Hij dient de werken, wanneer deze zijn beëindigd, in ontvangst te nemen en goed te keuren, of de aannemer uit te nodigen om het werk vooralsnog behoorlijk uit te voeren. De oplevering van bouwwerken gebeurt meestal in twee fasen. Bij de voorlopige oplevering wordt de beëindiging van de werken vastgesteld en wordt de aannemer vaak kwijting gegeven voor de zichtbare gebreken, tenzij deze waarvan de verdere afwerking nog gevraagd wordt. Bij de definitieve oplevering gebeurt de eigenlijke aanvaarding, waardoor de termijn van de tienjarige aansprakelijkheid aanvangt.
Ten slotte dient de opdrachtgever de prijs voor de werken te betalen. Aanneming kan worden gesloten tegen een vaste prijs of in regie. Wanneer bij het oprichten van een gebouw een vaste prijs werd afgesproken, kan de aannemer geen vermeerdering van de prijs vorderen onder het mom van meerwerken, tenzij een en ander uitdrukkelijk en schriftelijk werd afgesproken met de bouwheer. Indien de aanneming in regie werd uitgevoerd, bepaalt de aannemer zelf de aannemingsprijs aan de gangbare tarieven. Ook andere prijsafspraken zijn mogelijk.
De opdrachtgever heeft het recht de overeenkomst te allen tijde eenzijdig en zonder reden te beëindigen (artikel 1794 oud Burgerlijk Wetboek). Hij moet de aannemer dan wel schadeloosstellen voor alle gedane inspanningen en gemaakte kosten en hem of haar ook de winstderving vergoeden voor dat deel van de afgesproken werken, waarvan hij van de uitvoering afziet.
Wanneer iemand werken uitvoert in onderaanneming, dan is hij voor de deugdelijkheid van zijn werk slechts rekenschap verschuldigd aan de hoofdaannemer en niet aan de bouwheer. Er ontstaat bijgevolg geen rechtstreekse band tussen onderaannemer en opdrachtgever. Wel heeft de onderaannemer, indien hij voor de uitvoering van zijn prestaties niet betaald wordt door de hoofdaannemer, een rechtstreekse vordering (zie ook thema Verbintenissenrecht) tegenover de bouwheer, dit ten belope van hetgeen deze laatste nog verschuldigd is aan de hoofdaannemer voor uitvoering van deze werken. Dit is een uitzondering op de relatieve werking van overeenkomsten.
C. Koop op plan (Wet Breyne)
De kopers van een huis of appartement dat nog opgebouwd moet worden of dat in opbouw is, genieten een bijzondere bescherming. Door een wet wordt op dwingende wijze afgeweken van de gemeenrechtelijke overeenkomsten van zowel koop als aanneming. Zonder deze bescherming, geregeld in de Woningbouwwet van 1971, ook wel de Wet Breyne genoemd, dreigde de bouwheer telkens in een te zwakke positie te staan tegenover de bouwpromotor. De concrete aanleiding voor deze wet was vooral dat vele particuliere bouwheren grote bedragen betaalden aan hun bouwpromotor of aannemer, die enkele maanden later failliet werd verklaard, zonder dat de betaalde werken al uitgevoerd waren. De Wet Breyne kan dan ook beschouwd worden als een van de eerste wetten inzake consumentenrecht.
De wet is van toepassing op iedere overeenkomst tot eigendomsoverdracht van een te bouwen of in aanbouw zijnd huis of appartement, ongeacht hoe zij gekwalificeerd wordt, van zodra de doeleinden voor de bouwheer niet louter beroepsmatig zijn en op voorwaarde dat de bouwheer verplicht is voor de voltooiing een of meerdere betalingen te doen. Het toepassingsgebied is ruim zodat ook juridische constructies die indirect hetzelfde doel beogen eronder gebracht worden. Uitzonderingen zijn uitdrukkelijk in de wet opgenomen. De bouwmaatschappij mag wel een afzonderlijke studieovereenkomst sluiten met de kandidaat-bouwheer, zonder dat de wet hierop van toepassing is, maar alleen wanneer hiervoor een vergoeding gevraagd wordt die niet meer mag bedragen dan twee procent van de totale bouwkost en de kandidaat-opdrachtgever een bedenktijd van zeven dagen krijgt.
Voor alle onder de wet vallende overeenkomsten geldt dat, ongeacht hun kwalificatie, de tienjarige aansprakelijkheid van de aannemingsovereenkomst wordt uitgebreid tot de initiële verkoper. Ook worden de gemeenrechtelijke regels van de koop en van de aanneming erop toegepast voor alles waarin de wet geen dwingende afwijkingen voorziet.
Door de overeenkomst gaan de eigendomsrechten van de verkoper op de grond en op de opstal, in afwijking van het gemene recht, onmiddellijk vanaf de totstandkoming van de overeenkomst op de koper over. Hetzelfde geldt voor alles wat gebouwd wordt tijdens de overeenkomst. Een eigendomsvoorbehoud van de promotor is bijgevolg niet geldig. Ook een beding van wederinkoop, waarbij bepaald zou worden dat de promotor het goed terug kan kopen aan vooraf bepaalde voorwaarden, is verboden. Anderzijds gaat het risico niet op de koper over vooraleer de voorlopige oplevering is gebeurd.
De overeenkomsten die onder de Wet Breyne vallen, zijn aan heel strikte inhoudelijke vereisten onderworpen en dit op straffe van nietigheid van de overeenkomst of van het beding dat strijdig is met de wet. De verkoper-promotor mag ook geen enkele betaling eisen voordat de overeenkomst volledig rechtsgeldig is gesloten en er aan alle vormvereisten is voldaan.
De bouwpromotor is verplicht een waarborg ten gunste van de koper te stellen; is de promotor een erkende aannemer, dan betreft het een voltooiingswaarborg van vijf procent van de totale kostprijs; in alle andere gevallen betreft het een terugbetalingswaarborg van honderd procent.
Ten slotte bepaalt de wet uitdrukkelijk dat de definitieve oplevering van het gebouw ten vroegste een jaar na de voorlopige oplevering mag geschieden, om de koper optimaal de kans te geven eventuele gebreken vast te stellen alvorens tot aanvaarding over te gaan. Zoals de meeste wetten die betrekking hebben op consumentenbescherming, voorziet de Wet Breyne strafsancties op het niet-naleven van sommige bepalingen.